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民生|小区里的广告收入,比如电梯里的广告李炜夏航燕,算物业的还是业主的?-长兴县房地产业协会


物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应归属全体业主共有。鞠倩伟未经全体业主或者业主委员会同意重生完美福晋,物业公司无权使用该收益苏镇巫女。
目前,住宅小区的物业服务公司利用小区公共区域进行经营活动的现象十分普遍,所得收益大多数都由物业服务公司收取和支配,这些收益往往都用来弥补物业服务公司的经营性支出的不足。由于相关物业管理规定的监管和处罚力度的薄弱,作为住宅小区的业主并不能真正知晓公共区域经营性收益的具体使用用途,即使有些业主向物业服务公司查询公共区域经营性收入的去向,也大多被物业服务公司以用于住宅小区管理、维修等理由所搪塞。广大业主对于公共区域经营性收入的共同管理、共同支配的权利基本无法保障。
(一)公共区域经营性收益的权利归属
根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,因此业主对于小区共有部分享有共有权。具体对于共有部分的界定,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分黄雅讯,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”由上述司法解释可以看出,本案中朴蔡琳,凯莱物业公司设立广告的区域是住宅大堂、电梯间等共有部分,这些共有部分应当归全体业主享有共有权并进行共同管理陈怀义,其共有区域所产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。虽然在物业服务合同中,对于这些共有区域业主委员会已经委托物业服务公司进行管理王府逃生记,但是双方只是委托服务的关系,即物业服务公司代业主进行管理,并不因此产生收益权属的转移,而且物业服务公司在受托的过程中已经收取了相应的报酬,故其对公共区域的经营收益更加不享有权利。
(二)物业服务公司使用公共区域经营性收益的合法性分析
本案中,物业服务公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理方面绝色军师,即物业服务公司所称的取之于民,用之于民。对于物业服务公司的该项抗辩主张,我们从以下几个方面进行分析:
1.权属依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”财产所有权人对于自己的财产可以行使完全的处分权利,因此如果物业服务公司对于公共区域经营性收益享有所有权,其处分和使用该收益就完全合法。如上所述,物业服务公司显然对于公共区域经营性收益不享有权利,因此物业服务公司使用公共区域经营性收益不具备权属依据。
2.合同依据。业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同,委托物业服务公司对小区进行物业服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”本案中业主委员会系全体业主合法选举产生的,作为全体业主的代表,有权代替业主决定共有区域经营性收益的用途嘎蒙,因此物业服务公司可以与业主委员会进行协商满洲里新闻,在物业服务合同中约定共有区域经营性收益的用途,并由物业服务公司按照约定的用途使用共有区域的经营性收益王子宁,这是物业服务公司处分上述收益的合法依据。本案中,物业服务合同约定物业公司的服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,并不包含共有区域经营性收益,因此本案凯莱物业公司没有使用共有区域经营性收益的合同依据。
3.法定依据维纳斯起义。《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的相约魔界,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的魏葆华,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”由此可见,在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下,物业服务公司在收取共有区域经营性收益后合法使用该收益的情形只有一种,即用于补充专项维修资金,这是《物业管理条例》所允许的。除此之外,任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。而且即使用于补充专项维修资金,物业服务公司也必须对其收益的支出以及其合理性承担举证责任,这种举证责任是非常严格的,包括两个方面的举证内容,即物业服务公司首先要证明收益的支出是属于补充专项维修资金,其次要证明这种补充专项维修资金的行为是合理的。
(本文来源相关法律部门)


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